След години на бърз ръст и ограничено предлагане, жилищният сегмент в България се преориентира. Процесът не е рязък, а постепенно се адаптира към по-балансирано и устойчиво развитие, коментират специалисти от SORENDA Real Estate. Те подчертават, че това не е спад, а естествено „узряване“ на сектора – момент, в който съотношението между цена и реална стойност започва да се изравнява.
„Наблюдаваме нормализация. Решенията не се взимат спонтанно, а с по-внимателен подход – както от купувачите, така и от инвеститорите“, отбелязва инвестиционният холдинг в свой анализ, предоставен на БТА.
Повече предлагане, по-малко емоции
Според данните на компанията, един от най-явните индикатори за тази трансформация е увеличеното предлагане. В определени квартали на София, където преди година е имало само 2-3 конкурентни предложения, сега те вече са 10 или повече. Поради това сделките се сключват по-бавно, а преговорите стават по-дълги и детайлни. В някои случаи се стига до регулиране – не само на цените, но и на условията на сделките.
По информация от пазара, през 2025 г. цените на жилищата са се увеличили средно с около 11–12%, като в някои части на София ръстът е над 20%. Този бърз напредък е основната причина за актуалното „охлаждане“, добавят от компанията.
От пазар на надежди към пазар на факти
Една от важните промени, наблюдавани в момента, е изместването на вниманието – от надежди към реални икономически фактори, смятат от компанията. Голямата част от така наречения евроефект вече е бил усвоен в предшестващите години. Сега пазарът се управлява основно от фундаментални фактори – доходи, заетост, достъп до кредитиране, коментират от SORENDA Real Estate и добавят, че това прави сектора по-предвидим, но и по-чувствителен към макроикономическата ситуация.
Купувачът се е променил
Според компанията, профилът на купувача също се променя. Днес клиентите идват подготвени – с проучен район, сравнение на предложения и често с предварителна одобрение от банка. Особено при по-младите купувачи се забелязва рационален подход – те предварително определят бюджета си, включително всички допълнителни разходи по сделката.
„Виждаме по-малко impulsive решения основани на страх и много повече внимание към детайли, като качество на строителството, инфраструктура и дългосрочна стойност“, коментират от SORENDA Real Estate.
Тази трансформация оказва влияние и на структурата на покупките – делът на имотите за лично ползване нараства, докато инвестиционните сделки намаляват. Според оценки на пазара те могат да спаднат от около 25% през 2025 г. на 10–15% в следващия период, прогнозират от компанията.
„На зелено“, но с нови правила
Сделките „на зелено“ остават важен сегмент от пазара, но вече с различна логика, отбелязват от компанията и подчертават, че ако преди години клиентите бяха готови да поемат по-голям риск, сега доверието в инвеститорите става решаващо. Имат значение историята на завършените проекти, ясната концепция и качеството на изпълнение. Освен това предприемачите променят подхода си – вместо масово строителство, все повече компании се насочват към контролирани проекти с по-висока добавена стойност. Продажбите в начален етап също стават по-умерени – здравословният диапазон вече е около 30–40% от апартаментите, вместо 60–70% както в предишни години, отчитат от компанията.
Покупка на стойност, а не квадратни метри
Една от най-значимите промени е преминаването от покупка на квадратни метри към покупка на стойност, обобщават от SORENDA Real Estate. Днешните клиенти оценяват имота като цялостен продукт – локация, околна среда, достъп до транспорт, зелени площи, качество на строителството и дългосрочна поддръжка. Дори детайли като изложение (с предпочитание към южно), функционално разпределение и вид отопление стават основни фактори в избора, изясняват от компанията.
Лихвите след еврото: стабилност, но и по-голяма дисциплина
Банковото кредитиране остава основна движеща сила на пазара, като около 70% от сделките в България са свързани с ипотечно финансиране, отчитат от компанията. Това прави достъпа до кредит важен фактор за активността – както при лични покупки, така и при инвестиционни решения.
След влизането в еврозоната се наблюдава важна структурна промяна – освобождаване на значителен ресурс в банковата система, тъй като задължителните резерви са намалели от около 12% до близо 1%. Според компанията, това създава условия за запазване на добри кредитни условия и висока ликвидност.
В този контекст, от компанията очакват, че лихвите по жилищни кредити ще останат стабилни в краткосрочен и средносрочен план, без рязък натиск за увеличение. В същото време обаче банките стават по-внимателни. Оценката на кредитоспособността е по-строга, особено на фона на глобалната несигурност и потенциалните инфлационни рискове. При инвестиционните покупки често е необходимо по-високо самоучастие или се прилагат по-консервативни условия за компенсиране на по-високия риск.
„Банковото кредитиране ще остане основен двигател на пазара. Стабилната банкова система и сравнително добрите условия по кредитите подкрепят търсенето, но всяка промяна в лихвената среда бързо се отразява на активността“, заключават от SORENDA Real Estate.
По този начин, пазарът се формира от баланса между достъпно финансиране и по-високи изисквания – комбинация, която ограничава спекулативните сделки и насочва интереса към устойчиви решения, смятат от компанията.
По-бавен, но по-здрав пазар
Времето за затваряне на сделките се удължава – естествено последствие от по-балансирния пазар и по-внимателното поведение на купувачите, отбелязват от SORENDA Real Estate. Купувачите проучват повече опции, посещават повече имоти и рядко действат под натиск. В същото време има ясно различие между очакванията на продавачите и купувачите – абсолютно логично след период на бърз ръст. Част от продавачите все още се ръководят от пиковите ценови нива на последните години, докато купувачите стават значително по-прагматични и чувствителни към реалната стойност на имота. Това довежда до по-дълги преговори и, в някои случаи, до корекции – както в цените, така и в условията на сделките. С времето този дисбаланс постепенно се изглажда, което е естествена част от нормализационния процес. Именно на този етап пазарът става по-здрав – с по-малко импулсивни решения и с по-ясна свързаност между цена и качество, подчертават от компанията.
Какво предстои
Прогнозите за 2026 г. предвиждат продължаващ ръст на цените, но с много по-умерен темп. Няма индикации за рязка корекция, а по-скоро за стабилизиране – пазар, който расте, но по устойчив начин, коментират от компанията и добавят, че именно в такава среда изпъкват проектите с реална стойност, което е ясният знак, че пазарът вече не е в еуфория, а в следващата си, по-зряла фаза.
