Жилищните цени ще продължат да нарастват и през тази година, но доста по-бавно в сравнение с миналата. Това заяви в интервю за БТА Петър Мастиков, главен анализатор на Националния регистър за ново строителство и реконструкции в България, като обоснова прогнозите си с актуалните данни за строителния сектор, както и с икономическите и политическите условия. Очаква се увеличение от около 10 процента, пряко свързано с психологическия ефект от възможното влизане на България в еврозоната, добави експертът.
Присъединяването на България към Шенген вероятно ще повиши инвестицията в нови индустриални площи през текущата година, както и интереса към ваканционни имоти от чужденци, основно от Гърция и Румъния, очаквайки засилено търсене на втори дом в страната. Тази тенденция ще повлияе и на строителството на нови хотели, а новата офис сграда ще продължи да нагоре.
Жилищният сектор ще остане основната движеща сила на новото строителство в България и през тази година, посочи Петър Мастиков. През миналата година той е представлявал 73 процента от общото начато строителство на сгради в страната, което се е равнявало на 7,698 млн. кв. м. От тях 5,6 млн. кв. м са предназначени за жилищно строителство. Общият строителен сектор ще отбележи спад от 0,42 процента през 2024 г., докато жилищното строителство ще се увеличи с 3,94 процента. Индустриалното строителство за 2023 г. е достигнало 1,6 млн. кв. м и представлява 13,1 процента от общото строителство в страната.
Прогнозите сочат, че ще се строят все повече жилищни комплекси около големите градове, както и еднофамилни къщи. Нарастващата популярност на мащабните комплексни жилища с множество апартаменти ще продължи и през 2025 г., като акцент ще бъдат по-добрите зони за отдих и удобства за обитателите.
Относно цените и опасността от балон на имотния пазар
Петър Мастиков посочи, че жилищните цени регистрират значително повишаване тази година в сравнение с предходната, най-вече в ключовите областни центрове като София, Пловдив, Варна и Бургас. Агенциите за недвижими имоти отчитат, че средната цена в София и Варна е нараснала с над 18 процента, в Пловдив – с над 10 процента, а в Бургас – близо 15 процента. Според Мастиков, това създава условия за увеличаване на риска от прегряване наброя на жилищния пазар, поради неустойчивите фактори, които влияят на цените. Бързият ръст на цените, световно приеман за неустойчив при нарастване над 10-15 процента на годишна база, поставя под съмнение устойчивостта на сегмента.
Освен това, увеличаващият се интерес за покупка на имоти от инвестиционна гледна точка, а не за основна нужда, е тревожен сигнал за потенциален балон. Мастиков също добавя, че лихвените проценти остават ниски и достъпът до кредити е относително лесен, но все пак не всички условия за образуване на балон са предимно налице, тъй като доходите на домакинствата продължават да растат, а пазарът на имоти в България е динамичен с различна активност в зависимост от развитието на различните региони.
Говорейки за ценовите тенденции на жилищата, експертът подчерта, че присъединяването на България към еврозоната ще окаже допълнителен натиск за увеличаване на цените. Възходящата себестойност на строителството, вследствие на високи строителни разходи, също играе важна роля, като посочи, че увеличението за 2024 г. варира между 5 и 10 процента, в зависимост от региона. Причините за това са недостиг на квалифицирани работници, нарастващи заплати в строителния сектор, ограничени терени за строеж и растящите стойности на земята. Мастиков подчертава, че обаче съществува и риск от затягане на кредитирането, тъй като водещи международни банки като Федералния резерв на САЩ и Европейският централна банка намаляват ликвидността с почти 2,5 трилиона долара, което ще се отрази на достъпа до кредити.
Ключови тенденции на пазара
Други фактори, които ще окажат влияние на имотния сектор в България, са вътрешната миграция към по-големите градове, увеличаващото се търсене на жилища в областните центрове. Нараства и миграцията на платежоспособни българи от големите градове към околностите, засилвайки интереса към еднофамилни къщи, тенденция, наблюдавана и в световен мащаб. Това е потвърдено от значителното строителство на къщи в предградията на големите градове през последната година. България също става все по-привлекателна за чуждестранни инвеститори, особено за специалисти в сферата на дигиталните технологии, които търсят имоти в централните части на градовете.
Регионален профил на строителството
През 2024 г. в София най-много нови жилищни проекти са стартирали в райони като „Хладилника“ (194 000 кв. м), „Малинова долина“ (150 000 кв. м) и „Манастирски ливади – Изток“ (147 000 кв. м). Интересно е, че централната част на столицата е на осмо място по стартирало строителство, при наличие на свободни терени за нови проекти. Петър Мастиков подсказа, че наличието на свободни терени е решаващ фактор, а прилаганата тенденция в София е към тяхното изчерпване, което ще увеличи строителните разходи и цените на имотите.
София остава районът с най-голям обем общо стартирало строителство, регистрирало почти 3 милиона кв. м за миналата година, което е спад от 17,56 процента в сравнение с 2023 г. Причината за спада е значителният обем строителни проекти, стартирали през 2023 г., които най-вероятно ще бъдат завършени през настоящата година. Политическата нестабилност също оказва влияние, забавяйки процеса на издаване на разрешения за строеж.
В Пловдив най-много стартирали проекти през миналата година са били в квартали „Тракия“ (230 000 кв. м), „Остромила“ (178 000 кв. м) и „Смирненски“ (167 000 кв. м). Общо за област Пловдив през 2024 г. са започнати нови площи от 1,3 млн. кв. м, с нарастване от 26,44 процента на годишна база. Пловдив се утвърди като индустриален център, което от своя страна увеличава търсенето на жилища, отбеляза Мастиков. Жилищното строителство е нараснало с 57 процента през последната година, достигайки 1,1 млн. кв. м нови площи, което представлява рекорд за последните 20 години.
Във Варна районите с най-голямо ново строителство са „Владислав Варненчик“ (67 000 кв. м), „Изгрев“ (близо 60 000 кв. м) и „Аспарухово“ (52 000 кв. м). Общо в района са регистрирани 615 000 кв. м стартирани нови сгради.
В Бургас се наблюдава развитие на два нови квартала – „Хоризонт“, бивша индустриална зона, и „Славейков“, който също е бивша индустриална зона. Стартираното строителство в „Хоризонт“ е 91 000 кв. м, а в новата част на „Славейков“ – 73 000 кв. м. Следват квартали „Сарафово“ и „Меден рудник“. В района на Бургас е регистриран малък спад от 2,89 процента в общото строителство, с 583 000 кв. м стартирали нови площи.
Сегментни прогнози
След наблюденията на малък спад от 3,61 на сто в строителството на индустриални сгради, което достига 1,6 млн. кв. м, главният анализатор изрази мнение, че влизането на България в Шенген може да донесе ръст в инвестициите в индустриалната сфера през текущата година.
При офис площите, възстановяването от последните няколко години продължава, с увеличение от 46 процента на годишна база през миналата година с 173 000 кв. м нови пространства. Връщането на служителите в офисите предполага растеж на търсенето на качествени работни пространства. На базата на текущите проекти, много вероятно е инвестициите в офис площи да нараснат и през тази година.
При строителството на ваканционни имоти се наблюдава лек спад, достигащ 236 000 кв. м. Проектите са основно разположени на южното Черноморие, но интересът към планинските курорти нараства, особено в нови апартаментни комплекси в Боровец и Банско. По мнението на експерта, новото развитие с присъединяването на България в Шенген ще стимулира интереса на купувачите от Гърция и Румъния за ваканционни имоти.
През последната година е отчетен ръст от 8 процента в строителството на хотели с нови 157 000 кв. м стартирало строителство.
Според експертните предвиждания, се очаква значително развитие на ваканционните имоти в Балчик и Каварна, където основно е съсредоточен интересът на румънските граждани. Подобна тенденция се очаква и в Русе, който е един от най-близките центрове до Букурещ. Гръцките инвеститори ще търсят предимно имоти в зимните курорти.
Какви жилища ще бъдат строени през 2025 г.
Според Петър Мастиков, тенденцията за увеличаване на проектите за жилищни комплекси около големите градове ще остане и през настоящата година. Пазарът отдавна върви в тази посока, като почти се създават сателитни селища с паркове, училища, градини, басейни и зони за релаксация. Интересът към сферата на частни еднофамилни къщи ще продължи, особено в близост до градовете, като Лозен, Бистрица и Баня. В Пловдив и Варна също се наблюдава подобна практика, а в Бургас, квартал „Крайморие“ е един от най-добрите строителни пазари за къщи в момента.
Инвеститорите продължават да предпочитат големите жилищни комплекси, благодарение натрупаните им капитали, което им дава възможност да инвестират в по-мащабни проекти. В общите площи на такива комплекси все повече се включват и допълнителни услуги като фитнес зали, СПА, общи работни пространства и зелени зони. Инвеститорите също така са наясно, че клиентите стават все по-взискателни относно иновационните технологии и устойчивото строителство.
